PPN Membangun Sendiri

Meski saat membangun gedung, rumah, atau bangunan lainnya kita tidak menggunakan jasa kontraktor bangunan yang resmi, jangan dikira kita akan bebas dari pajak. Apalagi yang namanya PPN (Pajak Pertambahan Nilai). Sebab di UU PPN ada objek pengenaan PPN berupa kegiatan membangun sendiri bangunan.

Pasal 16C UU PPN menegaskan bahwa terhadap kegiatan membangun sendiri yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan, yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain, dikenakan PPN. Sedangkan ketentuan mengenai batasan dan tata cara pengenaannya diatur lebih lanjut oleh Menteri Keuangan melalui Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 163/PMK.03/2012. Dalam praktik PPN ini sering disebut dengan PPN Pasal 16C atau PPN KMS.

PMK Nomor 163/PMK.03/2012 merupakan pengganti dari PMK Nomor 39/PMK.03/2010. Untuk memudahkan penulisan artikel, PMK Nomor 163/PMK.03/2012 ini untuk selanjutnya akan disebut PMK Baru sedangkan PMK Nomor 39/PMK.03/2010 disebut dengan PMK Lama.

Selain kedua PMK tersebut, peraturan pajak lainnya yang menjelaskan mengenai PPN Kegiatan Membangun Sendiri (PPN KMS) ini adalah Peraturan Dirjen Pajak Nomor PER-23/PJ/2012, PER-27/PJ/2010 dan Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor SE-70/PJ/2010. Kedua peraturan yang disebut terakhir ini merupakan juklak dari PMK Lama.

Definisi Membangun Sendiri

Dalam pandangan PPN yang dimaksud dengan kegiatan membangun sendiri bangunan adalah apabila kita (orang pribadi maupun badan, PKP maupun bukan) membangun bangunan tanpa menggunakan kontraktor resmi. Dan kalaupun kita menggunakan kontraktor resmi tetapi bila kontraktor itu tidak memungut PPN kepada kita (misalnya karena kontraktornya belum PKP atau karena alasan lainnya), itu pun tetap dianggap kegiatan membangun sendiri.

Membangun sendiri yang terutang PPN adalah jika bangunan yang kita bangun itu berupa konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada satu kesatuan tanah dan/atau perairan dengan kriteria:

1.     Konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan/atau baja;

2.     Diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha; dan

3.     Luas keseluruhan paling sedikit 200m2 (dua ratus meter persegi). Ketentuan ini berbeda dengan PMK Lama yang mensyaratkan luas bangunan paling sedikit 300m2.

Jika salah satu dari ketiga kriteria itu tidak terpenuhi, misalnya keseluruhan bangunan tidak mencapai 200m², maka terhadap kegiatan membangun sendiri itu tidak terutang PPN. Akan tetapi harap jangan salah mengartikan kata ‘bangunan’ dalam konteks ini. Sebab seperti diuraikan di atas, kata‘bangunan’ dalam konteks membangun sendiri ini adalah meliputi seluruh konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada satu kesatuan tanah maupun perairan.

Misalnya saja kita mendirikan bangunan rumah seluas 150m2 kemudian di sekitar rumah itu misalnya kita bangun pagar, garasi, dan juga taman, maka luas pagar, garasi dan taman ikut dihitung sebagai bagian dari bangunan.

Tarif dan Dasar Pengenaan Pajak

PPN KMS yang terutang dihitung sebesar tarif PPN KMS dikalikan dengan Dasar Pengenaan Pajak (DPP). Dalam hal ini, tarif PPN KMS ditetapkan sebesar 10% (sepuluh) persen sedangkan DPP-nya sebesar 20% (dua puluh persen) dari jumlah yang dikeluarkan/dibayarkan untuk membangun bangunan tetapi tidak termasuk harga tanah (dalam PMK Lama, DPP-nya adalah 40%).

Dalam SE-70/PJ/2010 tanggal 2 Juni 2010, dijelaskan bahwa yang dimaksud dengan jumlah biaya yang dikeluarkan/dibayarkan adalah juga PPN (Pajak Masukan) atas perolehan bahan dan jasa untuk kegiatan membangun sendiri tersebut. Misalnya dari catatan kita tercantum keterangan mengenai kegiatan membangun sendiri sebagai berikut:

No	Rincian Pengeluaran/Biaya	Jumlah (Rp)
1.	Harga Tanah	1.000.000.000,-
2.	Pajak Masukan Tanah	100.000.000,-
3.	Fee Arsitek	50.000.000,-
4.	PPN Masukan Arsitek	5.000.000,-
5.	Material Bangunan	700.000.000,-
6.	PPN Masukan Material	70.000.000,-
7.	Upah Tukang dan Mandor	500.000.000,-
	Total Biaya Pembangunan	2.425.000.000,-

Dari total biaya pembangunan sebesar Rp 2.425.000.000,00 tersebut, yang menjadi DPP untuk menghitung PPN KMS adalah Rp 1.325.000,000,00. Dalam hal ini harga perolehan tanah termasuk PPN Masukan Tanah tidak ikut dihitung sebagai DPP PPN KMS. Sebab sesuai dengan Pasal 3 ayat (2) PMK Baru, harga perolehan tanah tidak termasuk sebagai DPP untuk menghitung PPN KMS.

Tidak Dapat Dikreditkan

Sesuai dengan penegasan dalam Pasal 10 PMK Baru, PPN KMS yang sudah dibayar oleh WP tersebut tidak dapat dikreditkan di SPT Masa PPN (bersifat final). Namun demikian, PPN KMS ini boleh dibiayakan di SPT Tahunan PPh melalui penyusutan bangunan tersebut asalkan bangunan itu digunakan untuk kegiatan usaha 3M dan penghasilan dari pengusahaan bangunan tersebut tidak dikenai PPh Final.

Misalnya jika bangunan itu kemudian kita sewakan kepada pihak lain, maka atas penghasilan sewa itu akan dikenakan PPh Final Pasal 4 ayat (2). Dengan demikian biaya penyusutan bangunan itu tidak boleh dibiayakan di SPT Tahunan PPh.

Saat Terutangnya PPN Membangun Sendiri

Banyak orang yang keliru dalam menerapkan PPN KMS. Mereka umumnya menilai bahwa PPN KMS terutang dan harus dibayar pada saat bangunan selesai dibangun. Padahal PPN KMS itu terutang sejak bulan pertama dimulainya kegiatan membangun sendiri sampai dengan bulan selesainya bangunan tersebut dibangun.

Misalnya kita memulai kegiatan membangun sendiri pada bulan Desember 2012 dan pengerjaannya memakan waktu 4 bulan hingga bulan Maret 2013. Dalam hal ini PPN KMS terutang sejak bulan Desember 2012 sampai dengan bulan Maret 2013. Akan tetapi pembayaran PPN KMS tidak dilakukan secara gelondongan di bulan Maret 2013 melainkan dibayar setiap bulan mulai bulan (masa pajak) Desember 2013 sampai dengan bulan Maret 2013.

Saat Penyetoran PPN KMS

PPN KMS harus disetorkan paling lambat tanggal 15 (lima belas) bulan berikutnya setelah bulan terjadinya pengeluaran/biaya pembangunan. Misalnya kita memulai pembangunan gudang pada bulan Desember 2012, pembangunan fondasi dlsb, dengan total rincian biaya sebagai berikut:

No	Rincian Pengeluaran/Biaya	Jumlah (Rp)
1.	Fee Arsitek	50.000.000,-
2.	PPN Masukan Arsitek	5.000.000,-
3.	Material Bangunan	100.000.000,-
4.	PPN Masukan Material	10.000.000,-
5.	Upah Tukang dan Mandor	50.000.000,-
	Total Biaya Pembangunan	215.000.000,-

Dari keterangan tersebut, PPN KMS yang terutang untuk bulan (masa pajak) Desember 2012 dihitung sebesar = 10% x (20% x Rp215.000.000,00) = Rp4.300.000,00.

PPN KMS bulan (masa pajak) Desember 2012 ini harus kita setorkan melalui bank persepsi (kantor pos dan giro) paling lambat tanggal 15 Januari 2013. Dan jika misalnya tanggal 15 Januari 2013 itu jatuh tepat pada hari libur, termasuk hari Sabtu atau libur nasional, maka sesuai Pasal 3 PMK Nomor 184/PMK.03/2007 penyetorannya bisa dilakukan pada hari kerja berikutnya. Dalam hal ini yang dimaksud dengan hari libur nasional termasuk hari yang diliburkan untuk penyelenggaraan Pemilihan Umum yang ditetapkan Pemerintah dan cuti bersama secara nasional yang ditetapkan oleh Pemerintah.

Jika misalnya dalam bulan Januari 2013 kegiatan membangun gudang itu untuk sementara dihentikan dan tidak ada biaya pembangunan yang dikeluarkan selama bulan Januari 2013, maka untuk bulan (masa pajak) Januari 2013 tidak ada PPN KMS yang harus disetor.

Kemudian, misalnya di bulan Februari 2013 ada kegiatan lagi dan total biaya yang dikeluarkan Rp 200.000.000,00 (termasuk PPN Masukan atas material dan jasa lainnya), maka PPN KMS untuk bulan (masa pajak) Februari 2013 itu wajib kita setor paling lambat tanggal 15 Maret 2013, sesuai dengan ketentuan yang sudah diuraikan di atas.

Penyetoran PPN KMS tersebut dilakukan dengan menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP). Tapi harap diingat baik-baik, tata cara pengisian SSP ini pun harus mengikuti ketentuan yang sudah ditetapkan. Sebab jika tidak mengikuti ketentuan yang sudah ditetapkan, kita bisa menghadapi proses yang rumit dan bahkan dalam beberapa case yang ditemui di praktik Wajib Pajak dianggap belum melakukan penyetoran PPN KMS.

Tempat Terutang dan Tata Cara Pengisian SSP PPN KMS

PPN KMS terutang di tempat bangunan tersebut didirikan dan harus dilaporkan kepada KPP yang wilayah kerjanya meliputi tempat bangunan tersebut didirikan. Ketentuan ini ternyata ikut menentukan bagaimana seharusnya kita mengisi kolom identitas Wajib Pajak di SSP penyetoran PPN KMS. Dan untuk menjelaskannya, berikut ini akan diberikan satu ilustrasi.

Wajib Pajak, sebutlah A bertempat tinggal (jika A adalah WP orang pribadi) atau bertempat kedudukan (jika A adalah WP badan) di daerah Gambir yang berada di wilayah kerja di KPP Pratama Gambir. Kemudian WP A ini mendirikan toko sepatu yang terkategori KMS di wilayah Senen, Jakarta Pusat, yang berada di wilayah kerja KPP Pratama Senen.

Dalam contoh ilustrasi tersebut, PPN KMS terutang di daerah Senen dan harus dilaporkan di KPP Pratama Senen (bukan KPP Pratama Gambir). Pengisian SSP penyetoran PPN KMS-nya adalah sebagai berikut:

1.	Jika A belum punya NPWP, baik di KPP Pratama Gambir maupun di KPP Pratama Senen, pengisian kolom identitas Wajib Pajak di SSP adalah sebagai berikut:
	·   kolom NPWP		:	diisi seperti berikut: 00.000.000.0-XXX.000 di mana huruf X diisi dengan kode KPP Pratama Senen;
	·   kolom Nama WP		:	diisi dengan nama A;
	·   kolom Alamat WP		:	diisi dengan alamat toko sepatu di Senen; dan
	·   Kolom Wajib Pajak/Penyetor		:	di isi dengan nama dan alamat A di Gambir.
2.	Seandainya A sudah mempunyai NPWP di KPP Pratama Gambir tetapi belum mempunyai NPWP di KPP Pratama Senen, pengisian kolom identitas Wajib Pajak di SSP adalah sebagai berikut:
	·   kolom NPWP		:	diisi dengan kode 00.000.000.0-XXX.000 di mana huruf X diisi dengan kode KPP Pratama Senen;
	·   kolom Nama WP		:	diisi dengan nama A;
	·   kolom Alamat WP		:	diisi dengan alamat toko sepatu di Senen; dan
	·   Kolom Wajib Pajak/Penyetor		:	diisi dengan nama A dan NPWP A di KPP Pratama Gambir.
3.	Jika A sudah mempunyai NPWP baik di KPP Pratama Gambir dan KPP Pratama Senen, pengisian kolom identitas Wajib Pajak di SSP adalah sebagai berikut:
	·   kolom NPWP	:		diisi dengan NPWP A di KPP Pratama Senen;
	·   kolom Nama WP	:		diisi dengan nama A;
	·   kolom Alamat WP	:		diisi dengan alamat toko sepatu di Senen; dan
	·   Kolom Wajib Pajak/Penyetor	:		diisi dengan nama A dan NPWP A di KPP Pratama Senen.

Tempat Pelaporan PPN KMS

SSP PPN KMS harus dilaporkan ke KPP yang wilayah kerjanya meliputi tempat bangunan didirikan. Dalam ilustrasi di atas, SSP PPN KMS harus dilaporkan ke KPP Pratama Senen dengan cara melaporkan asli lembar ke-3 SSP PPN KMS. Dari laporan ini, KPP Pratama Senen selanjutnya akan melakukan penelitian atau verifikasi terhadap lokasi bangunan (toko sepatu) tersebut.

Jika dari hasil penelitian atas pengisian kolom identitas WP dan kolom penyetor diketahui bahwa A belum punya NPWP, baik di KPP Pratama Gambir (tempat tinggal/tempat kedudukan atau KPP Domisili) maupun di KPP Pratama Senen (tempat toko sepatu atau KPP Lokasi), maka KPP Pratama Senen bisa memberikan informasi kepada KPP Pratama Gambir untuk memberikan NPWP secara jabatan kepada A [Pasal 9 ayat (5) PMK Baru].

Kemudian jika misalnya si A sudah punya NPWP di KPP Pratama Gambir, tetapi belum punya NPWP khususnya untuk toko di Senen, maka KPP Pratama Senen dapat memberikan NPWP Cabang secara jabatan kepada toko sepatu tersebut [Pasal 9 ayat (6) PMK Baru]. Tetapi ini tentunya hanya berlaku jika bangunan yang didirikan termasuk kategori tempat kegiatan usaha.

Pelaporan di SPT Masa PPN

Misalkan WP A dalam ilustrasi di atas sudah dikukuhkan sebagai PKP di KPP Pratama Senen, pelaporan SSP PPN KMS ke KPP Pratama Senen dilakukan melalui SPT Masa PPN pada masa pajak (bulan) yang bersangkutan dan melampirkan asli lembar ke-3 SSP PPN KMS.

Misalkan WP A sudan dikukuhkan sebagai PKP di KPP Pratama Gambir, maka selain harus melaporkan ke KPP Pratama Senen, WP A juga harus melaporkan SSP PPN KMS di SPT Masa PPN dengan melampirkan fotokopi lembar ke-3 SSP PPN KMS. Ketentuan ini tetap berlaku meski seandainya WP A sudah melaksanakan sentralisasi PPN baik sentralisasi PPN wajib (seperti WP di KPP khusus atau madya) atau sentralisasi PPN melalui perizinan (WP di KPP Pratama).

Sanksi yang Disediakan

Bagi WP yang melakukan kegiatan membangun sendiri tetapi tidak melaksanakan kewajiban untuk menyetor PPN KMS atau menyetor PPN KMS tetapi kurang dari semestinya, maka KPP setempat dapat menerbitkan Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar (SKP-KB) berdasarkan hasil pemeriksaan atau verifikasi.

Jika misalnya pada saat pemeriksaan atau verifikasi itu WP tidak memberikan data atau bukti pendukung mengenai biaya-biaya yang dikeluarkan untuk membangun bangunan tersebut secara lengkap, KPP setempat dapat menetapkan secara jabatan mengenai jumlah biaya pembangunan bangunan tersebut.

Seperti ditegaskan dalam PER-23/PJ/2012, nilai taksiran atau perkiraan yang ditetapkan sebagai biaya pembangunan bangunan itu dinilai berdasarkan nilai terendah dari data Harga Satuan Bangunan Gedung (HSBGN) masing-masing daerah sesuai dengan Keputusan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 45/PRT/M/2007 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara, dan peraturan perubahannya.

Ketentuan Peralihan

Sesuai dengan ketentuan Pasal 13, PMK Baru atau PMK Nomor 163/PMK.03/2012 ini, mulai diberlakukan setelah 30 (tiga puluh) hari terhitung sejak tanggal diundangkannya PMK Baru tersebut. Dan karena tanggal diundangkannya PMK Baru ini adalah 22 Oktober 2012, berarti PMK Baru ini mulai efektif berlaku antara tanggal 20-21 Nopember 2012.

Seperti ditegaskan dalam Pasal 12 di PMK Baru, ketentuan masa peralihan ini mengandung arti bahwa jika kita telah memulai kegiatan membangun sendiri sebelum tanggal 20 atau 21 Nopember 2012 dan sampai sekarang kegiatan pembangunan itu belum selesai, maka peraturan yang berlaku adalah PMK Lama, atau PMK Nomor 39/PMK.03/2010 (PPN terutang dihitung sebesar 10% x 40% x biaya yang dikeluarkan bulan yang bersangkutan). Ketentuan ini terus berlaku hingga selesainya pembangunan bangunan.

Tetapi jika kita memulai kegiatan membangun sendiri setelah tanggal 20 atau 21 Nopember 2012, maka ketentuan yang berlaku adalah ketentuan yang ada di PMK Baru (PMK Nomor 163/PMK.03/2012) di mana PPN KMS yang terutang lebih kecil yaitu sebesar 10% x 20% x biaya yang dikeluarkan. Jadi buat Anda yang ada niat untuk melakukan kegiatan KMS, sebaiknya tunda dulu dan mulailah pada tanggal 22 Nopember 2012.